2017年是中國房地產(chǎn)市場調(diào)控深化、市場格局加速演變的關鍵一年。在“房住不炒”定位和因城施策的調(diào)控基調(diào)下，全年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出投資高位增長、銷售增速放緩、區(qū)域分化加劇的復雜態(tài)勢，并深度影響著上下游產(chǎn)業(yè)鏈，尤其是建筑材料銷售市場。

一、 房地產(chǎn)開發(fā)投資：韌性猶存，增速小幅回落

2017年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達到109,799億元，首次突破10萬億元大關，同比增長7.0%。盡管增速較2016年的6.9%僅微幅上升，但考慮到年內(nèi)持續(xù)加碼的調(diào)控政策，這一增速依然展現(xiàn)了行業(yè)的強大韌性。投資增長主要受以下因素驅動：一是重點城市土地市場雖受限制但熱度不減，土地購置費增長較快；二是前期銷售旺盛帶來的資金結轉，支撐了施工和竣工環(huán)節(jié)的投入；三是在調(diào)控壓力下，企業(yè)為維持規(guī)模和市場占有率，投資意愿仍然較強。但分季度看，投資增速呈現(xiàn)前高后低態(tài)勢，調(diào)控政策的滯后效應在下半年逐步顯現(xiàn)。

二、 商品房銷售：面積與金額增速雙雙回落，區(qū)域分化顯著

銷售市場是政策調(diào)控的直接作用點。2017年，全國商品房銷售面積169,408萬平方米，同比增長7.7%，增速比上年回落14.8個百分點；商品房銷售額133,701億元，同比增長13.7%，增速回落21.1個百分點。銷售增速的顯著放緩，標志著市場從2016年的狂熱狀態(tài)逐步回歸理性。

區(qū)域分化成為年度最顯著特征：一線城市在嚴厲的限購、限貸政策下，成交量大幅萎縮，價格漲幅得到有效遏制；部分熱點二線城市和三大城市圈內(nèi)的三四線城市，承接了外溢需求，銷售表現(xiàn)相對活躍；而多數(shù)非熱點三四線城市庫存依然高企，市場以去庫存為主。這種分化直接影響了后續(xù)的投資布局和建材需求的區(qū)域流向。

三、 建筑材料銷售市場：與房地產(chǎn)周期深度綁定，呈現(xiàn)結構性機遇

作為房地產(chǎn)最重要的下游產(chǎn)業(yè)之一，2017年建筑材料銷售市場與房地產(chǎn)運行態(tài)勢緊密聯(lián)動，并呈現(xiàn)出自身特點：

1. 需求總量穩(wěn)中有升，但增速放緩：房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長和巨大的施工面積（2017年末施工面積達78.15億平方米），確保了水泥、鋼材、玻璃等大宗建材的總體需求基本盤。銷售增速回落和新開工面積增速的波動（全年增長7.0%），使得建材需求增長動能減弱，整體市場從高速增長轉入平穩(wěn)增長階段。

1. 價格大幅上漲，行業(yè)效益改善：受供給側結構性改革（特別是水泥、玻璃行業(yè)的去產(chǎn)能、環(huán)保限產(chǎn)）影響，疊加相對穩(wěn)定的需求，2017年主要建材產(chǎn)品價格出現(xiàn)大幅上漲。例如，全國水泥價格指數(shù)年均值顯著高于2016年，多地鋼材價格也屢創(chuàng)新高。價格上漲成為推動建材銷售金額增長的主要因素，行業(yè)整體利潤水平得到顯著提升。

1. 需求結構升級，綠色、環(huán)保建材受青睞：在政策引導和消費升級的雙重驅動下，房地產(chǎn)市場對建材的品質、性能、環(huán)保要求不斷提高。高性能混凝土、節(jié)能門窗、綠色涂料、裝配式建筑部件等產(chǎn)品的市場滲透率逐步提升，相關銷售增長快于傳統(tǒng)大宗建材，代表了產(chǎn)業(yè)升級的方向。

1. 區(qū)域需求差異明顯：與房地產(chǎn)銷售和投資的分化一致，建材需求也呈現(xiàn)明顯的區(qū)域差異。長三角、珠三角、京津冀及熱點二線城市周邊，建材需求旺盛，價格堅挺；而去庫存任務重的部分中西部和東北地區(qū)，建材需求相對疲軟，市場競爭更為激烈。

四、 與聯(lián)動關系

縱觀2017年，中國房地產(chǎn)市場在強力調(diào)控下實現(xiàn)了“穩(wěn)”的總體目標。房地產(chǎn)開發(fā)投資充當了宏觀經(jīng)濟“穩(wěn)定器”的角色，而銷售市場的降溫則為防范金融風險、扭轉市場預期奠定了基礎。這種上游的“穩(wěn)投資”與“穩(wěn)銷售”，傳導至建筑材料市場，則體現(xiàn)為“總量穩(wěn)、價格升、結構變”的復合圖景。建材市場的表現(xiàn)，既是房地產(chǎn)周期的滯后反映，也因其自身的供給側改革而具備了獨立的行情特征。兩者共同勾勒出2017年中國宏觀與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟中一段緊密互動、深刻調(diào)整的篇章，為后續(xù)年份“租購并舉”長效機制下的市場發(fā)展埋下了伏筆。